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이자율


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다운페이(Down Payment)


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이자율은 누가, 어떻게 조정합니까?

이자율은 연방 중앙 은행(Federal Reserve Board)에 의해 조정되며 통화량, 실업률, 소비자 물가 지수, 국제 정세 등의 영향을 받습니다. 주택 융자 이자율은 특히 Bond Market의 동향에 따라 민감하게 움직입니다.


변동 이자율의 Index와 Margin이란 무엇입니까?

Index란 경제 상황에 따라 변화하는 일종의 금융 지수로써 대표적인 것에는 11th District Cost of Fund, Libor, T-Bill등이 있습니다. Margin은 은행에서 취하는 이익으로, 융자 신청 시 결정되어 융자 기간 동안 고정됩니다. 변동 이자율은 Index + Margin으로 결정되는 것이므로 안정성 있는 Index와 낮은 Margin의 결합이 가장 이상적인 변동 이자율이라 하겠습니다.


이자율 Lock-In 이란 무엇이며 언제 할 수 있는 것입니까?

여러분이 아시는 바와 같이 주택융자 이자율은 매일, 때로는 하루 두번 이상씩 달라집니다. Lock-In이란 은행측과의 계약으로 이자율과 포인트를 일정한 기간동안 고정시키는 것인데 이 기간 동안은 이자율의 변화에 관계없이 미리 정해놓은 이자율로 융자를 받을 수 있는 혜택이 있습니다. Lock-In의 시기는 전문적인 지식을 갖춘 Loan Officer의 도움을 받아 결정하시는 것이 좋으나 보통 융자 서류가 모두 준비된 후 은행의 융자 허가를 전후하여 이자율을 정하게 되는 것이 일반적입니다.


미국 외에 다른 나라에 살아도 주택 융자를 신청할 수 있습니까?

그렇습니다. 고객이 구입하고자 하는 부동산이 미국에 있는 한 가능합니다.


영주권이나 소셜카드가 없지만 현지에 장기체류를 원하시는 분도 주택 융자가 가능합니까?

25% ~ 30%의 Down Payment를 요구하는 외국인 융자 프로그램을 이용하시면 가능합니다. 융자시 여권과 체류비자의 사본이 요구됩니다.


주택 융자를 신청할 때 준비해야 하는 서류는 무엇입니까?

융자 신청을 위하여 필요한 서류로는 주택 감정서, 신용 보고서, 그리고 수입 증명 서류 등이 있습니다. 이 중 주택 감정서와 신용 보고서는 전문 회사에 의하여 준비되며, 고객은 수입 증명 서류를 제출하여야 합니다.


수입 증명 서류는 어떠한 것이 있습니까?

우선, 개인 사업자 인 경우에, 지난 2년간의 세금 보고서와 지난 달까지의 손익 계산서, 그리고 현실적으로 수입을 증명해 보일 수 있는 은행 잔고 증명서 등 입니다. 갑자기 입금된 돈은 수입으로 인정 받기 어려우며 적어도 융자 신청인의 은행 구좌에 2개월 이상 입금되어 있었어야 자신의 수입으로 인정 받을 수 있습니다. 직장인인 경우는, 지난 2년 간의 W-2, 가장 최근에 받은 2장의 Pay stub 그리고 은행 잔고 증명입니다. Over Time이나 Bonus는 지난 2년간 받아온 기록이 있는 경우에 그 금액의 평균 액수 만큼을 수입으로 인정 받을 수 있습니다.


주택을 구입하기 전에 융자신청을 미리 할 수 있습니까?

고객이 주택 구입 전 사전 승인(purchase pre-approval)을 신청하려 할 때, 간단히 최고 구매가격, 예상하는 융자금액, 융자 프로그램을 기입하십시오. 일단 고객의 융자가 승인이 되면 고객은 이 조건을 바탕으로 주택 구매거래 세부사항에 응용할 수 있습니다. 새로운 주택 주소가 확실히 명시될 때까지 이자율을 고정 할 수 없음을 알려드립니다.


수입증명 없이 융자를 신청할 수 있는 프로그램도 있습니까?

세금 보고서의 공개를 꺼리는 개인 사업 소유주들이 더욱 많이 이용하고 계십니다. 현재 봉급자는 20%, 그리고 개인 사업 소유주는 25%의 Down Payment를 하셨을 때에 이 프로그램 신청자격을 드리고 있습니다. 이자율과 비용은 일반 프로그램에 비하여 약간 높으며 QQ (Quick Qualifier), Easy Qualifier 등의 별명을 가지고 있습니다.


인터넷으로 주택 융자를 신청해서 얻는 이익은 무엇입니까?

인터넷은 빠르고 효과적인 공간입니다. 인터넷에서는 수많은 lender들로부터 이자율(rate)과 융자상품(mortgage package)에 관한 정보를 얻을 수 있으며, 이것을 바탕으로 즉석에서 온라인을 통해 신청을 할 수 있습니다.


부모님이나 형제들이 도와 마련한 Down Payment는 어떻게 증명합니까?

우선 돈을 주는 사람으로부터 'Gift letter'를 받아야 합니다. 내용에는 돈을 주는 사람과 받는 사람의 관계가 밝혀져 있어야 하며 정확한 액수, 그리고 돈을 돌려 받을 의사가 없다는 내용 등이 담겨 있어야 합니다. 또한 돈을 주는 사람의 자금 출처를 증명하기 위하여 그의 은행 잔고 증명서를 제출해야 합니다.


적은 Down Payment를 하는 경우에 별도의 보험을 지불해야 한다고 들었습니다. 무슨 보험 입니까?

PMI(Private Mortgage Insurance)라 부르는 것으로 주택 가격의20% 이하의 Down payment를 하는 융자 신청인에게 해당됩니다. 만약 융자 신청인이 융자금을 제 때에 갚지 못하게 될 경우 보험회사는 은행측의 손해를 보상해 주게 되며 융자 신청인에게 돌아오는 혜택은 없습니다.


Down Payment와 Closing Cost는 언제 지불해야 합니까?

보편적으로 융자 서류의 서명을 마친 직후 입니다. Closing Day때 은행으로부터 받은 융자서류들을 검토한 후 필요한 금액을 알려 드리면 Cashier's Check으로 지불해야 됩니다.


Down Payment를 않고 100% 주택 융자가 가능합니까?

우선 본인의 크레딧이 양호하다는 전제하에 가능합니다. 하지만 해당되는 이자율과 융자비용이 상향 조정 되므로 전문가와의 상담이 요구됩니다


재융자는 어떤 경우에 유리합니까?

높은 고정 이자율을 가지고 계신 분이나 변동 이자율 소지자, 혹은 Cash Out을 원하시는 분, 융자 상환 기간의 변경을 원하시는 분 등 여러 가지 경우가 있습니다. 보통 현재 이자율과 2% 이상 차이가 날 때 재 융자가 이익이 되는 것으로 알려져 있으나 누구에게나 똑같이 적용되는 것은 아니며 주택 가격, 앞으로의 거주기간, 융자금액, 현재 가지고 계신 융자의 종류 등의 분석에 의하여 결정을 내려야 합니다.


Hazard Insurance는 언제, 누가 준비해야 합니까?

융자 신청인은 은행에서 허가 나는 즉시, 혹은 그 이전에 보험 회사와 연락하여 보험을 준비해 놓으셔야 합니다. 융자 마감이 지연되는 가장 큰 이유 중의 하나가 보험 미비나 보험 증서상의 잘못일 경우가 많습니다. 가입 액수는 융자금을 감당하기에 충분한 것이라야 하며 무엇보다도 중요한 것은 정확한 주소, 그리고 Deed of trust에 나타난 융자 신청인의 정확한 이름이 보험 증서에 기록되어 있어야 합니다.


새로 구입하는 집을 위하여 융자를 신청하고 진행 중에 있는데 갑자기 한국에 다녀오게 되었습니다. 융자를 지연 시키지 않기 위하여 Closing 때 제 아내가 대신 서명을 해도 되는지요?

부인께서 대신 서명을 하실 수는 있으나 그러기 위해서는 떠나시기 전 위임장 즉 Power of attorney을 준비해야 합니다. 그리고 다음과 같은 조건들을 지켜야 합니다.
첫째:은행의 융자 서류들이 에스크로로 가기 전에 은행의 허락을 받아야 합니다.
둘째:준비된 Power of attorney는 특별히 해당 융자만을 위하여 준비된 것이라야 하며 다른 용도로는 사용할 수 없습니다.
셋째:구입하는 주택의 주소와 법적인 지명이 나타나 있어야 합니다.
네째:융자 서류상의 이름과 동일한 이름이어야 합니다.
다섯째:에스크로 마감 때 까지 유효하여야 합니다.
이상의 조건만 지키면 아무 지장 없이 여행을 다녀 올 수 있습니다.



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