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투자나 임대 주택융자

주택금리가 바닥을 치니 돈을 은행에 저금하는 것 보다 새 집을 하나 더 장만하는 부동산 쪽으로 투자를 생각하는 경향이 많습니다. 은퇴했을 때 부수입이 될 수 있다고 생각의 투자가치를 생각하기 때문입니다. 거주를 위한 주택 융자와 투자를 위한 융자에 차이점들이 있는 데, 그 차이 점 들이 어떻게 다른지 알아보겠습니다.

임대를 목적으로 한 융자는 거주용 보다 이자율이 약 0.5-07% 더 높습니다. 첫째 이유는 일반적으로 임대 집은 관리가 허술하기 때문입니다. 세 들어 사는 사람은 자기 집이 아니기 때문에 관리에 관심이 없어 부실 될 가능성이 높습니다. 은행으로서는 달갑지 않은 일입니다. 은행이 융자를 내준 이유는 집의 수익성을 높여 대출금 상환에 문제가 없길 바라는 의도에서 비롯됐는데, 관리가 부실하면 손해 부담율이 커진다. 때문에 금리를 높이는 것입니다. 둘째 이유는 경제 상황이 나빠질 때 경우 대출인은 자신이 주거하는 집보다 임대 목적의 집에 대한 대출금을 소홀 한편입니다. 생각지 않게 직장을 잃거나 사업에 실패하게 되면 이런 일은 쉽게 일어날 수 있기 때문입니다. 이런 위험성 내포로 은행은 투자 목적의 임대 주택 대출금에 약간의 덤터기 금리를 요구합니다. 또 비교적 높은 다운페이먼트도 동시에 요구하여 보통 집 가격의 20%이상을 원합니다. 10% 다운으로 융자도 가능하지만 이자에서 상당히 많이 손해를 보게되므로 최소 20%이상 다운이 좋습니다.

가끔 낮은 금리의 혜택을 받기 위해 임대를 위한 목적으로 집을 구입하면서도 자신이 거주할 것이라는 거짓말로 융자를 받는 사람도 있습니다. 이런 거짓은 사기에 속하며 걸리면 융자사기법으로 처벌받을 수 있습니다. 벌금은 물론 철창 신세까지 질 수도 있습니다. 은행들이 융자신청인에 대하여 거짓인가를 의심하는 경우는 다음과 같은 상황에서입니다. 첫째, 현재 자신이 살고 있는 집보다 가격이 훨씬 낮은 집을 사면서 그 집으로 이사가서 살 것이라고 하는 말하는 경우입니다. 대체적으로 두 채의 집이 있을 경우 더 나은 집에 사는 데, 경우가 그렇지 않으면 의심을 삼니다. 둘째, A와 B의 두 주택을 소유하고 있을 경우 A 주택을 주거지(Owner Occupancy)로 재융자하려고 크레딧을 조사합니다. 이때 크레딧에 나오는 거주 주소가 B 주택으로 나오면 은행은 의심합니다. 셋째, 은행이 페이먼트 고지서를 우편으로 보냈는데 수신인을 찾을 수 없다는 이유로 되돌아올 경우도 은행은 의심합니다. 넷째, 두 채를 집을 소유했으면서도 똑같은 이자가 적용되어졌을 경우도 의심을 삼니다. 보통 휴양을 목적으로 한 집(Vacation Home)일 경우가 이 경우에 속하는 데, 휴양 목적의 집은 거주지와 멀리 동떨어졌어야 합니다. 그렇지 않고 가까운 곳에 위치했을 경우 의심을 사 조사 받습니다. 나중에 큰 낭패를 당하지 않으려면 융자서류는 사실대로 기입하는 게 좋습니다.


에스크로를 통해 미리 선납하는 비용 (Prepaids)

월 페이먼트에 대한 선 이자 (Prepaid Interests)
화재보험 (Fire Insurance)
재산세 (Property Tax) 등이 있습니다.


Escrow Waiver


20%이상을 Down payment으로 하고 집을 사는 손님에 한해서, Escrow Account를 Set-up 하지 않고 손님이 직접 세금과 보험료를 기한에 맞추어 내도록 해준니다. 단, Loan Amount×0.25%의 Fee가 부과된니다.


Escrow Reserve

Closing시, 은행에서는 매달 걷게 될 재산세(Property Tax)와 보험료에서 부족할 개월수 만큼 미리 예치금액을 징수합니다.

◈ Property Tax 계산법(Estimate) (애틀랜타 도시 중심 예문)

  • Cobb/Dekalb County: Sales Price×1% / 12 Month
  • Gwinnett County: Sales Price×1.125% / 12 Month
  • Fulton County: Sales Price×1.375% / 12 Month(Duluth, Suwanee)
  • Sales Price×1.5% / 12 Month(Roswell)
  • Sales Price×1.625% / 12 Month(Alpharetta)
  • Forsyth County: Sales Price×0.875% / 12 Month(Roswell)
  • Cherokee County: Sales Price×1% / 12 Month(Roswell)

◈ Property Tax 기한일 (애틀랜타 도시 중심 예문)

  • Cobb County: 10월 23일(1년치를 지불한다.)
  • Dekalb County: 8월 15일(전반기 6개월), 11월 15일(하반기 6개월)
  • Gwinnett County: 9월 15일(전반기 6개월), 11월 15일(하반기 6개월)
  • Fulton County: 10월 15일(1년치)
  • Forsyth County: 12월 15일(1년치)
  • Cherokee County: 12월 20일(1년치)


Gwinnett County, 2월 28일 Closing, Purchase의 경우

Gwinnett County의 경우, 위에서 말했듯이 세금 기한일은 9월 15일 그리고 11월 15일이다. 2월 28일 closing을 했을 경우, 첫번째 Payment은 4월 1일이 된다.(Mortgage Payment은 한달을 살고난 후에 Payment을 시작한다.) 따라서, 4월, 5월, 6월, 7월, 8월까지 걷친 것으로 9월 15일까지 상반기 6개월치의 세금을 내야하므로 1개월치가 부족하게 된다. 또한, 9월과 10월 걷친 세금으로 하반기의 6개월치의 세금을 내기에는 4개월치가 부족하게 된다. 따라서, 상반기 부족분 1개월치과 하반기 부족분 4개월 그리고 2개월치의 여유분이 항상 예치되어야 하므로 총 7개월치에 해당되는 재산세를 Closing시 미리 예상하게되는 것이다. (1+4+2=7)


Gwinnett County, 8월 15일 Closing, Purchase의 경우

첫 번째 Payment는 10월 1일이 된다. 10월달 Payment을 낼수 있기에 11월 15일까지 5개월(6-1=5)치의 재산세를 미리 내야 한다. 여분의 2개월치를 합쳐야 하기에 7개월치에 해당되는 재산세를 Closing시 미리 예상하게 되는 것이다. (5+2=7)


Gwinnett County, 2003년 12월 15일 Closing, Purchase의 경우

첫 번째 Payment는 2004년 2월 1일이 된다. 9월 15일까지 7개월 Payment를 내게된다. 11월 15일까지는 3개월 Payment를 내기에 총 2개월(12-9)이 모자르게 된다. 여분의 3개월치를 합쳐야 하기에 총 5개월치에 해당되는 재산세를 Closing시 미리 예상하게 되는 것이다. (3+2=5)


Gwinnett County, 7월 3일 Closing, Purchase의 경우

우선 매달 1일~5일 안에 Closing을 하게 되면 고객이 첫 번째 Payment를 결정할수 있다. 첫 번째 옵션은 7월 4일부터 31일까지의 세금을 Closing때 지불하고 첫 번째 Payment를 9월 1일로 할수 있다.

두 번째 옵션은 은행에서 7월1일부터 3일까지의 세금을 고객에게 Credit으로 지불하고 첫 번째 Payment를 8월 1일부터 시작할수 있다.(첫번째 옵션은 2월(28일만 있기에)에 Closing 할때 장점이고, 두 번째 옵션은 고객이 Closing때 여유 돈이 없을 때 선택하면 좋은 방법임)

*일단 첫 번째 옵션으로 선택을 하게 되면, 첫 번째 Payment는 9월 1일이 된다. 11월 15일까지 4개월치 세금이 모자르게 되고 여분의 2개월치를 합쳐야 하기에 총 6개월에 해당되는 재산세를 Closing시 미리 예상하게 되는 것이다.(4+2=6)

*두 번째 옵션으로 선택을 하게 되면, 첫 번째 Payment는 8월 1일이 된다. 9월 15일까지 5개월치 세금이 모자르게 되고, 11월 15일까지는 4개월치가 부족하게 된다. 총 9개월치 세금이 모자르게 되고 여분의 2개월치를 합쳐야 하기에 총 11개월에 해당되는 재산세를 Closing시 미리 예상하게 되는 것이다.(9+2=11)


Dekalb County, 6월 30일 Closing, Purchase의 경우

Dekalb County의 경우, 세금 기한일은 8월 15일과 11월 15일이다. 6월 30일 Closing한 경우는 8월 1일이 첫 번째 Payment을 내는 날이 된다. 8월 15일에 맞춰 상반기 6개월치의 재산 세금을 내야하는데, 걷친 것이 하나도 없으므로 6개월치가 부족하게 된다.(Seller가 상반기 세금을 아직 내지 않았을 겨우) 8월, 9월, 10월까지 거쳐진 돈으로 하반기 6개월 치의 세금을 내기에는 3개월치가 부족하다. 따라서, 6개월치+3개월치+2개월치 여유분=11개월치의 Reserve가 필요하다. (물론, 1월 1일부터 6월 30일까지는 Reimbursement을 받게된다.)



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