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융자 비용

주택융자에 대해 문의하시면서 많은 분들이 가장 신경을 쓰시는 것은 바로 이자율과 융자에 들어가는 비용입니다. 주택융자와 관련된 비용은 에스크로가 끝날 때 정산하게 되는데 클로징 코스트 (Closing Costs) 라고 부릅니다.

Closing Costs는 ? 융자를 함으로써 발생되는 비용, 즉 순수 융자 비용과 ? 에스크로를 통해 지불은 하지만 융자를 위한 경비는 아니고 주택소유와 관련된 비용을 단지 에스크로를 통해 정산해 드리는 페이먼트 두종류가 있으며 이는 선이자, 재산세, 화재보험 등을 포함합니다.

에스크로를 통해 정산하되 융자를 위한 경비는 아니고 단지 에스크로가 언제 끝나는지 날짜계산을 해서 선납을 하게 되는 비용을 선납 비용 (Prepaids: 프리페이드) 라고 부릅니다.

처음 내 집을 장만하는 바이어들은 대부분 다운 페이먼트만을 염두에 두고 사핑에 나서는 경우가 있습니다. 그러나 막상 집을 구입할 때는 예상외의 목돈이 들어가게 됩니다. 예상외로 들어가는 목돈이 바로 '클로징 비용(Closing Cost)이며 바이어들은 항상 다운페이먼트 외에 클로징 비용도 미리 확보해 놓아야 합니다.


융자시 들어가는 비용(Items Payable In Connection with Loan)

  • 융자 수수료 (Loan Origination Fee) ①
  • 론 디스카운트(Loan Discount) ②
  • 주택 감정비 (Appraisal Fee) ③
  • 크레딧 리포트 (Credit Report Fee) ④
  • Lender's Inspection Fee ⑤
  • 서류 수속비 (Processing Fee) ⑥
  • 융자 심사비 (Underwriting Fee) ⑦
  1. Loan Origination Fee: 주로 융자금액에 대한 1%가 되며 융자브로커 대행인이 융자신청인에게 부과하는 비용이다.
  2. Loan Discount: Par의 이자보다 싼 이자를 손님이 사기를 원할 때 그 차이 만큼의 비용을 지불하며 이자를 살 수 있는 비용이다.
  3. Appraisal Fee: 집가격 측정을 위해 집감정 전문회사에 의뢰하는 비용이다. 보통 $250~$350정도이다.
  4. Credit Report Fee: 손님의 크레딧을 조사해 보는 비용. 보통 $18 이다..
  5. Lender's Inspection Fee: 새집일 경우 70% 진행중 중간 공사에 대한 Appraisal Fee가 지불되는 비용이다.
  6. Processing Fee: 손님이 제출한 서류를 융자브로커회사가 완벽한 대출서류로 만들어 은행에 제출하는 비용
  7. Underwriting Fee: 은행에서 융자심사를 하는데 드는 비용. 은행마다 조금씩 다르다.
  8. Tax Related Service Fee: 은행에서 손님들의 Tax를 대납하는데 필요한 서류를 만드는 비용. 은행마다 조금씩 다르며, 에스크로 전담하는 회사에 드는 비용이다.
  9. Wire Transfer Fee: 융자금액을 변호사 사무실(Escrow Account)로 전송하는데 드는 비용이다.
  10. Flood Certification Fee: 집에 놓여 있는 위치가 홍수 재해 지역인가를 조사하는 비용.
  11. Carrier Fee: Closing에 필요한 서류들을 운송하는 비용
  12. VOD: 은행에서 잔고 증명을 하는데 드는 비용
  13. Survey: 집과 경계를 나타내는 청사진을 말한다.(지적도)
  14. GRMA: 조지아주에서 집이 관련된 모든 융자를 할 때마다 거두는 기금의 일종(Georgia Residential Mortgage Administration)

에스크로와 타이틀 보험 비용 (Title Charges)

  • 에스크로 비용 (Escrow Fee) ①
  • 서류작성 비용 (Document Preparation Fee) ②
  • 공증비 (Notary Fees) 등입니다 ③
  • 변호사비용 (Attorney Fee) ④
  • 등기비용 (Title Insurance) ⑤
  1. Escrow Fee: 에스크로에 지불되는 비용.
  2. Document Preparation Fee: 은행에서 등기에 필요한 서류를 준비하는데 필요한 비용이다. 보통 $110~$150 든다.
  3. Notary Fees: 공증비용
  4. Attorney Fee: Closing에 필요한 서류를 검토하고 Title Insurance를 준비해 주는 변호사의 서비스 비용이다. 보통 $500 든다.
  5. Title Insurance: 등기상에 발생할 수 있는 문제에 대비하는 보험이다. Lender's Coverage(은행)와 Owner's Policy(집소유인)로 나뉘며 은행을 위한 보험은 필수사항이고, 집소유인을 위한 보험은 선택사항이다.
    Lender's Coverage: Loan Amount ×(0.2%~0.25%)
    Owner's Coverage: Loan Amount ×(0.125~0.17%) =>이중 75%는 변호사들이 챙긴다.

Government Recording & Transfer Charges

  • Recording Fee ①
  • 인지 (City/County Tax/Stamps) ②
  • 취득세(State Tax/Stamps) ③
  1. Recording Fee: County에 집의 명의 이전기록등 등록을 하는데 드는 비용.
  2. City/County Tax/Stamps: 인지세, 융자금액의 0.1%이며 반드시 seller가 지불해야 하는 돈이므로 closing cost에 부과되지 않는다.
  3. State Tax/Stamps: Intengible Tax(취득세)로 주정부에 지급하는 취득세. 융자금액의 0.3%

에스크로를 통해 미리 선납하는 비용 (Prepaids)

  • 월 페이먼트에 대한 선 이자 (Prepaid Interests)
  • 화재보험 (Hazard Insurance Premium)
  • 모기지 보험 (Mortgage Insurance Premium)
  • 세금(Taxes and Assessment Reserves)
  1. Prepaid Interests: 선이자 비용.
  2. Hazard Insurance Premium: 집을 구입하는 경우 반드시 1년치 Premium을 내야하고 2달에서 4개월치를 Lender에게 예치해야 한다.
    Refinance의 경우 1년치는 낼 필요없이 2개월에서 4개월치만 예치하면 된다.
  3. Mortgage Insurance Premium: 융자금액이 80%이상이 되었을 경우 의무적으로 지불해야 되는 모기지 보험
  4. Taxes and Assessment Reserves: County별로 Tax기한일에 맞추어 몇 개월치를 예치해야 하는지 계산하여 넣는다.

위의 비용들은 어떤 융자 에이전트를 통하시던 거의 대동소이하게 소요되는 경비이며 필수적인 것입니다. 또한, 여기 들어가는 비용중 많은 부분이 융자은행 (Lender) 과 손님을 모두 나중에 문제가 될 수 있는 것으로부터 보호하기 절차상 비용인 것입니다.

재융자를 하실 때에는 주택구입 시에 비해 에스크로 비용과 타이틀 보험료가 약간 차이가 나고 그외 비용은 거의 같은 비용이 들어갑니다.

또한 위에 적은 비용은 일반 주택융자 (Conventional Loan) 을 할 경우 들어가는 비용이며 FHA융자나 재향군인청 융자 (VA Loan) 를 하실 경우에는 다소 차이가 있습니다.


다섯째, 은행은 주택 가격에 대한 융자비율(Loan to Value Ratio)을 본니다.

융자금액이 $150,000달러고, 구입가격이 $200,000달러 라면 LTV는(150,000/200,000=75%) 이 된니다. 이 조건으로는 최소 20-25%이상의 다운페이를 해야 좋습니다. LTV가 높으면 은행의 위험 부담이 커지기 때문에 은행은 높은 이자와 비용을 부과합니다.


여섯째, 은행은 다운페이와 모든 융자비용의 자금출처(Sourse of Fund)를 본니다.

최소한 2 ~3 개월 이상 본인의 은행이나 증권구좌 등에 예치되어 있던 금액만을 자신의 자금으로 인정하므로 최소한 주택구입을 계획하시기 전 약 3개월 이전부터 예상되는 금액을 예치하는 준비를 갖추어야 합니다. 특히 미국에선 "계"라는 저축 형태가 없고 Cash 거래등의 이유는 설득력이 없으므로 특별히 유의하셔야 합니다.


융자서류를 작성할 때 다음의 몇 가지를 명심하라.

  1. 서류에 P.O. Box를 직장 주소로 써넣지 말라. 은행에서 회사 자체가 없는 것으로 오해한다.
  2. 수입과 은행입금액이 어느 정도 맞춰라. 월수입이 10,000달러인데 은행에 입금되는 금액은 4,000달러면 은행이 서류를 믿지 않는다.
  3. 크레딧이 없을 경우 융자 서류제출 시 집 전화요금 고지서 일 년 치나 전기/가스 요금을 잘 낸 기록을 함께 첨부하라. 이런 준비가 없으면 신청인이 Foreclosure나 파산으로 신용이 나빠진 사실을 숨기려는 것으로 오해받을 수 있다.

통계적으로 주택융자 신청서류 25%는 가짜 서류들로 나타납니다. 비록 신용에 약간의 흠집이 있거나, 미국에 온 지 몇 년 얼마 안되어 신통한 신용기록 없다해도 위에 기술한 대로 대출서류를 작성하면 대부분 주택융자금을 대출 받을 수 있습니다.



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