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일반적으로 모기지 하면 30년 고정 (30-year Fixed Rate) 을 많이 생각하지만, 융자은행에 따라 수십 종류의 다양한 프로그램이 있습니다. 프로그램마다 심사 조건과 이자율이 다르며 나의 상황에 따라서도 최적 프로그램이 다를 수 있습니다.

지난 몇년간 모기지 시장에는 많은 변화가 있었는데 대부분 소비자들에게 유리한 변화였습니다. ? 융자 기준이 보다 융통성이 있게 됐다거나 ? 융자은행에서 요구하는 다운페이먼트의 비율이 낮아졌다거나 ? 요구하는 증빙서류가 줄어들었다거나 하는 것 등이 그것입니다.

소비자로서 평소에 알고 계시면 많은 보상이 따를 수 있는 주의 사항들은 융자를 필요로 하는 시점에서 경험많고 성실한 론 에이전트를 만나시면 조언을 받으시겠지만, 고객 입장에서도 기본적인 내용은 미리 알고 계시는 것이 좋을 것입니다.

자신의 필요와 크레딧을 정확히 안다

모기지 융자를 알아보기 앞서 먼저 자신의 크레딧이 얼마나 좋은 지를 정확히 아는 것이 좋습니다. 미국 생활에서 크레딧의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않을 것입니다. 평소에 정기적으로 자신의 크레딧을 체크하는 것이 바람직합니다.

사전에 미리 알고 있지 못했다면 융자신청을 앞두고 자신의 크레딧 리포트를 입수하는 것이 좋은 방법이겠습니다. 크레딧 조사기관은 3곳으로서 각 개개인마다 신용상태를 점수화해서 매겨 놓았는데 이를 파이코 (FICO) 점수라고 부르며 융자은행에서는 그 가운데 점수를 심사기준에 넣습니다.

이 파이코 점수에서 주택융자 조건이 불리하지 않게 되려면 최소 620점은 되어야 합니다. 680 ~ 700점 이상이면 크레딧이 좋은 편입니다.

거래 내용을 확실히 이해하라

처음에 론 오피서와 상담을 하면서 정확하게 나의 상황과, 론 오피서가 내게 무엇을 약속해주고 있는지 정확하게 파악하는 것이 중요합니다. 중요한 대목?예를 들어 클로징 비용 같은 것은 서면으로 받아 놓는 것이 나중을 위해 좋습니다.

네가티브 애모티제이션 (Negative Amortization) 을 조심하라

변동이자율을 택하시게 될 때 주의할 점은 '네가티브 애모티제이션'이 적용되는가 하는 것입니다. 이 방법이 적용될 때는 월 페이먼트 액수가 적어 보이는 대신에 정기적으로 페이먼트를 계속함에도 불구하고 원금 상환이 없을 뿐 아니라 원금이 조금씩 늘어 어느 정도 기간이 지나면 원금 자체가 눈덩이처럼 불어나 있게 되는 위험이 따릅니다.

어쩔 수 없이 Negative Amortization 이 있는 융자를 택해야 하신다면 융자 서류 (Loan Doc) 를 사인하실 때 따라오는 애모티제이션 스케줄 (Amortization Schedule) 을 잘 보관하셨다가 얼마만큼의 페이먼트를 얼마 동안 했을 경우 남게 되는 원금 잔액이 얼마인 지를 확인하는 것이 좋습니다.

조기상환 벌금 (Prepayment Penalty) 이 있는 융자는 가급적 피하라

융자금을 계약상 만기 시한보다 조기 상환할 경우 벌금이 있는 융자를 많이 보게 되는데 이같은 '조기상환 벌금 (Prepayment Penalty) 조항은 주로 약간 낮은 금리로 제공되는 변동 융자에 수반되는 경우가 많습니다.

'조기상환 벌금'은 융자후 3년 또는 4년간의 일정기간 적용되는 것이 통례인데 조기상환 벌금 조항이 적용되는 기준도 은행마다 또 각 융자조건마다 다릅니다. 예를 들어 ‘해당 주택을 팔면서 융자금을 상환할 때는 적용하지 않는다’는 조건이 붙어 있는 경우도 있는데 그냥 넘어갔다가 나중에 재융자를 해야 할 일이 생기면 벌금을 내야 하는 일이 생기는 것입니다. 재융자는 주택을 파는 것이 아니기 때문이지요.

이 페널티라는 것이 보통 규모의 주택 융자의 경우만 해도 수천달러에 달하는 액수이므로 반드시 짚고 넘어가셔야 합니다.

크레딧 카드 이용을 삼간다

빈발한 신용카드 사용으로 갑작스런 빚을 늘리지 말아야 합니다. 주택융자 서류를 은행에 제출하고 나서 자동차나 고급 가구를 월부로 구입하면 매달 나가는 페이먼트 금액에 대한 3배만큼의 수입이 늘어나야 융자금을 대출 받을 수 있는 자격조건이 되기 때문입니다. 예를 들면 A가 집을 구입하는데 월수입이 7,000달러로써 가까스로 자격조건이 되었는데, 새 차를 사면서 월 500달러의 페이먼트가 늘어났다면 이렇게 되면 융자금 대출이 불가능이 십중팔구입니다. 은행은 새로 생긴 자동차 월페이먼트의 3배인 1,500달러의 수입이 더 있어야 대출이 가능하다는 말들을 확률이 큼니다.

주택 융자금 대출은 자격조건이 중요하다.
위의 사항을 염두에 두고 지킬 것을 지키면 융자금 대출엔 별 문제가 없습니다