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재융자를 할 때 고려할 사항

재융자를 신청하기 전에 몇가지 계산을 해 볼 필요가 있습니다


고정이자 / 변동이자

지금 사시는 집을 앞으로 파시지 않고 그냥 유지하시거나 적어도 5년 ~ 7년 이상 계속 사실 계획이시라면 고정이자가 바람직합니다. 가까운 시일안에 집을 늘려가거나 이사할 생각이시라면 변동 프로그램을 선택하시면 고정보다 낮은 이자율로 융자를 시작할 수 있습니다.

또한 5년 정도 사실 계획이라면 30년 만기로 하되 첫 5동안은 고정이자율을 적용하고 그후에 변동이자로 바뀌는 프로그램이 유리하겠습니다.

빠른 시일내에 융자를 갚기 원하시고, 30년 고정보다 많은 월 페이먼트 액수가 별로 부담이 안되는 분이라면 15년 고정을 선택하면 융자기간동안 이자로 내는 이자 총액도 줄일수 있어 유리합니다.

그러나 개개인의 상황에 따라 조금씩 차이가 있을 수 있으니 보다 자세한 것은 저희와 상의하시기 바랍니다.


손익 분기점 (Break-even Months)

물론, 가장 먼저 확인해야 할 것은 경제성이겠지요? 재융자로 인해 월 페이먼트가 줄어드는 것은 좋지만 재융자를 하기 위한 소요경비를 회수 (Recapture) 하는데 걸리는 기간, 즉 손익 분기점 (Break-even Months) 이 생각보다 오래 걸린다면 별 이득이 안될 수도 있겠습니다.

예를 들어, 손익 분기점이 3년인데 3년 반 또는 4년 후에 이사갈 가능성이 높다면 굳이 비용을 들여가면서까지 재융자를 하실 필요가 없다고 보겠습니다. 손익 분기점 계산을 정식으로 하려면 여러가지 변수와 개인의 상황을 입력하는 아주 복잡한 공식을 필요로 하겠지만, 단순계산 만으로도 어느정도 정확한 결정을 하는데 도움이 됩니다.

즉, 재융자를 함으로써 월 페이먼트에서 한달에 200 달러가 절약되는데 재융자 비용이 모두 합쳐서 4,500 달러가 든다면 대략 1년 11개월이 지나면 손익 분기점에 도달하게 된다는 단순계산을 할 수 있습니다. 만약 2년 후에 집을 팔고 이사할 계획이라면 그 조건에 재융자를 할 필요가 없겠고, 앞으로 계속 사실 생각이시라면 당연히 재융자를 하시는 것이 유리하겠지요.


노-코스트 / 노-포인트 재융자

노-포인트 재융자란 융자에 들어가는 융자 수수료를 안받는다는 것인데 융자액수, 은행 프로그램, 기타 요인에 따라 조금씩 달라질 수는 있으나 대개 0.25% 높은 이자율을 적용받게 됩니다.

노-코스트 재융자는 융자 수수료는 내지만 그외 융자와 관련한 비용을 안내는 프로그램으로서 노-포인트와 마찬가지로 조금 높은 이자율이 책정됩니다.

조금 높은 이자율을 내고라도 노-포인트나 노-코스트 프로그램을 택할 것인지, 아니면 비용을 내고 최저의 이자율을 적용받을 것인지는 개인의 상황에 따라 다르지만, 대체로 지금의 집에서 3년이상 살 계획이 아닌 분에게는 노-포인트가 유리할 수 있습니다.

또한, 재융자 비용을 부담할 여유가 없거나 비용을 융자액수에 포함시킬만큼 에퀴티가 허락하지 않을 때에는 조금 높은 이자율을 감수하더라도 클로징 비용 중 상당한 비중을 차지하는 융자 수수료를 안내는 노-포인트 프로그램이 유리하겠습니다.


나의 조건: 융자액수, 수입, 주택 소유기간, 나이, 기타의 부채 내역

그러나 다시 한번 말씀드리자면, 1% 차이가 나면 해야 한다, 2%는 차이가 나야 한다, 하는 재융자의 조건이란 사실 그 자체로는 큰 의미가 없다는 것입니다. 실제 미국내 통계에 의하면 과거에 이자율이 높았던 시절에는 기존에 가지고 있던 모기지 이자율보다 더 높은 이자율을 내고도 재융자를 했던 사람이 의외로 많았다는 것은 재융자의 결정 조건에는 이자율 말고도 다른 사항들이 있다는 것을 반증하는 것이겠습니다.

이자율도 염두에 두시고, 그외에 내가 지금 가지고 있는 융자의 액수, 모기지 페이먼트에 할애할 수 있는 우리 가정의 수입, 앞으로 이 집에서 얼마동안 더 살지, 내가 앞으로 더 활발히 활동할 연령인지 아니면 은퇴를 앞두고 있는지, 그외 내가 갚아야 할 부채는 얼마인지 등 내 개인적인 조건을 위에 언급한 사항들을 고려해서 계산을 해 보시면 보다 더 선명한 계획이 서시리라 믿습니다



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