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융자상식

주택융자는 주택을 새로 구입하거나 재융자를 할 경우 모두 동일한 절차를 거침니다. 주택 구입시에는 바이어와 셀러가 주택가격에 관한 흥정을 마무리 하고나서 모든 업무가 융자를 받는 일로 이루어지므로 이런 절차를 염두에 두고 주택 구입을 계획하는 것이 중요합니다

융자 신청서('1003') 및 구비서류 제출

융자신청서는 보통 '1003'이라 는 공용신청서를 사용합니다. 해당주택에 관한 정보, 주택가, 융자신청금액, 융자기간, 신청자의 직업, 소득, 자산, 부채등을 기입합니다.
구비서류는 크레딧 리포트, 최근 2년간의 세무보고 사본, 해당년도의 재정증명(자영업자), 월급명세서(직장인), 거래은행 3개월분 잔고증명 등입니다.
유의할 점은 신청서나 구비서류가 원본과 동일해야 한다는 것. 임의로 조작하거나 가짜서류를 제출할 경우, 연방법에 의거 민,형사상 책임을 물을 수도 있으므로 전문가의 도움을 받아서 서류를 작성한는 것이 좋습니다.

융자 프로그램과 이자율을 정한다

새로 구입할 집에서 얼마나 살 계획인가를 결정하면 몇 년간만 거주할 집이라면 변동금리나 5년 고정, 7년 고정 같은 프로그램이 유리합니다. 이자율을 정할 때 이자와 융자비용(Point)의 관계를 잘 이해해야 합니다. 이자율을 평균 치 보다 내리면 대신 포인트가 올라감니다. 이자와 융자비용(Point)은 반비례합니다. 하지만 이자율을 낮추면서 상대적으로 높게 낸 융자비용은 세금보고 시 100% 감면 혜택을 받습니다.

감정 및 융자심사

감정은 해당은행에 따라 차이가 있어서 은행에서 승인된 감정사를 반드시 이용해야 하기도 하며, 개인의 선택, 의뢰해도 되는 경우도 있습니다. 주택의 경우 $250달러 정도의 비용이 듬니다.
융자심사는 해당은행에서 제출 서류로 대출심의를 하는것입니다. 주로 신청자의 소득, 신용도를 조사해 대출금을 제대로 갚아 나갈 수 있을지를 판단합니다. 가장 중요한 심사기준은 소득에 대한 지출경비 비율 (Debt Ratio)입니다. 즉 모게지 및 각종 크레딧 카드, 자동차등 크레딧 리포트에 나타나는 각종 페이먼트 지출 경비가 월 소득의 약 28%를 넘지 않아야 합니다. 따라서 소득이 이 기준에 해당되지 않는다면 소득 근거 서류를 제출하지 않는 융자프로그램을 선택하는 게 바람직합니다. 이런 프로그램을 '이지 퀄리파이' 프로그램이라고 하는데 소득에 대한 근거자료를 제시않는 대신 이자율이 높습니다. 심사에서는 또한 해당 주택에 대한 소유권과 각종 담보권 설정 조사(타이틀 조사)가 실시되며 이 절차가 끝나면 융자승인으로 넘어감니다.

융자승인

융자승인을 위한 서류가 준비되면 심사를 거쳐 바로 승인이 이루어 짐니다. 그러나 융자 승인후에도 은행은 추가서류를 요구하는 것이 보통입니다. 특히 주택 구입시에는 구입자금 출처확인이 있고 미비서류 보강도 요구됨니다. 미비서류 목록은 대출기관에서 받으며 융자계약서를 받기 전과 융자금 인수 전 준비서류로 나눠 있음으로 이에 맞춰 제출하면 됨니다.

이자율 선택(Lock-In)

이자율은 늘 변하므로 등락 추이를 지켜보며 가장 낮은 이자율을 선택합니다. 특히 이자율에 변화가 심할 대는 반드시 전문가의 조언을 구하는게 현명합니다

융자를 마무리하는 단계로 다음 사항을 검토하라

1. 서류를 자세하게 기입하라. 불충분한 정보는 융자심사를 지연시킴니다.
2. 보완 서류 요구 시 신속히 준비하여 제출하라. 유리한 이자율로 잠궜다(Lock) 시간이 지나면 나중에 더 높은 이자율을 낼 수 있습니다.
3. 융자 심사 중 자동차, 비싼 가구, 등등 값비싼 물건을 크래딧카드로 구입하는 것을 피하라. 빚 증가로 융자 자격을 상실할 수 있기 때문입니다.
4. 돈의 흐름을 증명할 수 없는 은행 잔고를 이리저리 옮기지 마라. 심사 때 명확하지 않은 돈의 흐름은 그 경로를 파악하는데 시간이 걸린니다.

융자 계약서(Loan Doc) 신청 및 융자금 인수

융자 계약서는 1~4 까지의 내용이 모두 담겨있습니다. 그러므로 이자, 융자기간, 이름, 주소가 일치하는지 알아보고, 조기상환 벌금조항 사항을 확인하고 융자서류(Loan Document)에 서명하고 다운페이먼트와 융자수수료를 Escrow에 입금합니다. 입금은 개인수표는 아니 되고 "Cashier's Check"만 가능합니다. 기억할 점은 융자계약서에 서명을 했더라도 3일 이내에는 계약을 파기할 수 있다는 점입니다. 서류가 완벽히 제출되면 바로 융자금 인수에 들어가고 동시에 에스크로를 닫으면 모든 융자 절차는 끝납니다.

새 집을 장만하여 거주지를 결정하는 데엔 위의 복잡한 과정을 거침니다. 때문에 확실한 중개인을 통해 주택 구입과 융자금을 신청해야 시간/금전 절약은 물론 구입에 따른 서류상의 문제가 없습니다