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주택 소유와 세금혜택


주택을 구입하는데 따른 경제적인 최대 이점은 재산의 증식과 함께 세금상의 혜택입니다. 매년 세금보고 (Tax Return) 를 할 때 ▲ 모기지 페이먼트 가운데 이자로 지출하는 돈과 ▲ 재산세로 내는 돈은 연방정부에 내는 소득세 (Federal Income Tax) 에서 세금 공제를 받게 되므로 매년 수천 달러를 절약할 수 있기 때문입니다.

그 세금혜택을 받기 위해 주택을 구입하시는 경우도 볼 수 있습니다. 또한, 주택을 팔았을 때의 순수익, 즉 집을 산 가격보다 비싸게 팔았을 때 이로 인해 얻어지는 이익금 (Capital Gain) 도 일정 한도 내에서 전액 세금 면제를 받습니다.

세법상 주택이란 일반적인 집, 콘도미니엄, 모빌홈, 트레일러 홈, 보트, 침대나 부엌, 화장실 시설을 갖춘 유사 형태를 통틀어 말합니다. 세법상 주택의 정의는 일반적인 집, 콘도미니엄 (Condomium), 모빌 홈 (Mobile Home), 트레일러 홈 (Trailer Home), 보트 (Boat) 등, 침대와나 부엌, 화장실 시설을 갖춘 유사 형태를 모두 포함한 거주형태를 말합니다.

그러면 주택을 구입하시고 계속 집을 유지하시면서 받으실 수 있는 세금혜택에 대해서 좀더 상세히 말씀드리겠습니다.

  • 첫번째로, 주택을 구입하실 때 들어간 비용, 즉 에스크로 클로징 비용 (Escrow Closing Costs) 이 있습니다. 그 중에서 집을 사신 당해연도의 소득에 상쇄해서 한꺼번에 세금공제를 받으실 수 있는 비용은 △ 에스크로가 그달의 며칠에 끝났는가에 따라 집 페이먼트를 정산해서 선납하신 선이자 (Prepaid Interests) 와 △ 재산세 (Property Tax), 그리고 융자 수수료 (Loan Origination Fee) 입니다.
  • 그 외에 들어간 비용은 주택 매매 가격에 포함되어 주택구입시 들어간 총투자액으로 간주됩니다. 집을 팔아서 남은 이익금 (Capital Gain) 을 계산할 때 위에 적은 비용들 외의 에스크로 비용만큼을 집을 산 값에 더해주는 것인데, 좀더 쉽게 말씀드리면 그 비용만큼 이익금에서 제해 준다는 것입니다.
  • 집을 계속 유지하시면서 매달 내는 모기지 페이먼트중에 총 이자액수도 그 해의 소득을 상쇄하는 세금공제를 받으실 수 있습니다. 주택을 담보로 한 융자는 1차, 2차 융자는 물론 라인 오브 크레딧 (Line of Credit) 과, 홈 에퀴티 론 (Home Equity Loan) 의 페이먼트에서 발생하는 이자도 세금 공제가 가능합니다.

    1차 모기지 이자 (Mortgage Interests) 는 1백만달러까지 융자은행으로부터 받은 대출에 대해 공제가 되고 2차저당으로 받는 홈 에퀴티 융자 (Home Equity Loan) 는 10만달러까지의 이자에 대해 공제가 됩니다.
  • 매년 내는 주택 재산세 (Property Tax) 도 그해의 소득에서 상쇄시키는 세금공제를 할 수 있는데, 한가지 유의하실 점은 어바인과 같은 신규조성 도시에서 재산세 청구서에 붙어 나오는 Mello Roos Tax 라고 하는 특별세가 있는데, 이것은 도시조성에 들어가는 비용을 주민들에게 세금으로 부과하는 것으로서 세금공제는 되지 않습니다.
  • 간혹 타인의 명의를 빌려서 주택을 구입하시는 경우가 있는데 나의 이름이 융자서류 (Loan Doc) 에 들어가 있지 않다면 내가 페이먼트를 내더라도 이자나 재산세에 대한 세금공제의 혜택을 받으실 수는 없습니다.
  • 또한, 많은 분들이 부모님과 자녀의 이름으로 집을 사면서 집문서 (Deed) 에는 부모님과 자녀의 이름이 올라가 있는데 융자는 자녀의 이름으로만 할 경우가 있습니다. 이럴 때에는 모기지 이자에 대한 세금 공제는 자녀만 받을 수 있으며, 재산세는 부모님과 자녀가 소유지분에 따라 나누어 세금공제를 받으실 수 있습니다.
  • 단, 위의 두 경우에 대해 “가까운 가족의 명의를 빌려 집을 샀다면 집을 살 때 누구의 이름으로 샀던지에 관계없이 실제로 다운페이먼트, 모기지 페이먼트, 재산세, 전기 수도세 등의 유틸리티 (Utility) 비를 낸 사람이 사실상의 집주인으로서 모기지 이자와 재산세에 대한 공제혜택을 받을 수 있다” 는 법원의 판례가 근래에 있었으므로, 좀더 확실한 것은 공인회계사 등 전문가와 상의하시면 도움이 되실 겁니다.
  • 집을 수리하거나 개조 (Remodelling: 리모델링) 하면 때에 따라서는 큰 돈이 들어가기도 하는데, 이 비용은 당해년도에 세금공제 대상은 아닙니다. 하지만 가계부에 집 관리비 항목을 따로 만들어 여기에 들어간 비용을 정리하시고 영수증을 잘 보관해 두시면 나중에 집을 팔아서 양도소득 (Capital Gain) 을 계산해서 양도소득세를 산정할 때 소득세를 줄이는 역할을 해 줍니다.

주택 양도 소득세

거주용 주택을 팔았을 때 산 값보다 더 비싸게 팔았다면 집을 팔아서 남긴 순이익 (Capital Gain) 은 과세대상이지만, 기혼자는 50만달러까지, 싱글은 25만달러까지의 양도차익에 대하여 세금을 면제받습니다.

이경우 집을 팔기 전의 5년 가운데 2년 이상을 그 주택을 소유하고 거주했다는 조건이 있는데, 그것을 증명할 수 있어야 합니다. 그렇다고 2년을 계속해서 살았어야 한다는 것은 아니고 1년 살다가 한동안 다른사람이 살고 그 후에 다시 1년을 살았어도 가능합니다.


[Capital Gain 예문]

▣2년전 집을 팔았 면제 받을 수 있나?
☞Yes. 만약에 "파산을 당하거나, 직장에서 해고당하거나, 직장에서 멀리있는 지사로 전출당하거나,이혼"등의 이유가 생기면 면제받을 수도 있다.

이같은 세금면제 조항은 2년마다 사용 가능하므로 지금과 같이 부동산의 가치가 매년 증가하는 상황에서는 좋은 재테크 수단이 될 수도 있습니다. 1997년 이전까지 있던 집을 팔아서 이익이 남았을 경우 2년 이내에 더 큰집을 사야 세금을 면제받을 수 있다는 조항은 이제는 없어졌습니다.

양도소득을 계산할 때에는 다음의 비용을 소득에서 빼줍니다.

  • 집을 수리하거나 마루, 부엌, 화장실, 정원 등을 개조 (Remodelling: 리모델링) 하면 때에 따라서는 큰 돈이 들어가기도 하는데, 이 비용은 당해년도에 세금공제 대상은 아닙니다. 하지만 가계부에 집 관리비 항목을 따로 만들어 여기에 들어간 비용을 정리하시고 영수증을 잘 보관해 두시면 나중에 집을 팔아서 양도소득 (Capital Gain) 을 계산해서 양도소득세를 산정할 때 소득세를 줄이는 역할을 해 줍니다.
  • 에스크로 비용 가운데 에스크로를 클로즈한 당해년도에 세금공제를 받은 △ 선이자 (Prepaid Interests), △ 재산세 (Property Tax), △ 융자 수수료 (Loan Origination Fee) 등을 제외한 나머지 에스크로 경비 (Escrow Closing Costs) 도 제합니다.
  • 단, 임대용 주택은 세법상 반드시 매년 세금보고시에 감가상각을 해야 하는데, 오랜 기간동안 임대를 하게 되면 주택의 회계상 가치 (Book Value) 가 얼마 남지 않게 됩니다. 이럴 경우 양도소득이 상당히 많아질 수 있으므로 사전에 계획이 필요합니다.

예문


A라는 사람이 매달 1,250달러의 월세를 지불하며 2베드/2-배쓰 아파트에 산다면 일년 간 지불하는 금액은 15,000달러가 된다. 10년을 살면 150,000달러며, 30년을 살면 450,000을 지불한다. (30년간 렌트비가 오르지 않는다고 가정.) 반면 집을 구입하는 경우를 보자. 200,000달러 콘도나 타운하우스를 40,000 (20%)하여 구입한다 가정하자. 이자율 5.5%에 30년 고정, 이 경우 160,000 은행 융자금에 월페이먼트는 908달러가 된다. 매달 지불하는 재산세는 208달러, 관리비(Home Onwers' Association Fee)는 매월 150달러 정도 된다고 하자. 도합 매달 페이먼트는 1,266달러가 된다. 모게지 월페이먼트 908달러 원금+이자를 합한 금액이다. 이자 금액이 약 730달러 된다. 1년 치 이자 지불액은 8,760달러다. 이 금액 중 약 40%를 세금 공제를 받는다고 가정하면 3,504달러 정도가 집을 구입함으로써 얻는 일년 치의 세금 공제액이 된다. 월 평균 292달러가 세금 공제를 받는다.
실질적인 월페이먼트도 생각보다 매우 낮다. 160,000달러의 융자금에 대한 월페이먼트는 겨우 974달러 정도다. 974달러를 30년간 지불하면 총 페이먼트는 약 350,000달러가 된다. 처음 다운페이 한 40,000달러를 더하더라도 집을 구입하면서 지불하는 총 금액은 390,000달러 정도밖에 되지 않는다. 다시 말해서 임대 아파트에 렌트해서 30년을 산다면 450,000달러를 지불하고도 결국 남는 게 하나도 없지만, 집을 구입하면 390,000달러만 지불하고도 30년 후에는 그 집이 자기 집으로 되는 것이다. 30년 간 물가상승률을 생각하면 최소 80만 달러 이상의 집이 자기 집이 되는 것이다. 집을 구입하면 이런 세제 혜택이 2번 째 집을 구입했을 때도 받을 수 있어 노후 대책으로도 매우 좋아 최상의 연금이 된다고 할 수 있다.



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