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Apr

에스크로

이자율

컨포밍 vs. 넌컨포밍

주택소유와 세금혜택

이자의 원리

외국인 주택융자

융자의 종류

이자율 Lock in

투자나 임대 주택융자

1. Residential

A. Conventional Loan: 사설 은행으로 부터 돈을 빌리게 되는 융자
(BOA, WACHOVIA, ETC)

• Conforming Loan: 융자 금액이 $100,000~$333,700에 해당되는 가장 대중적인 일반 융자
  - Purchase: Fixed & Adjustable Rate
  - Refinance: Fixed & Adjustable Rate
• Nonconforming: 융자금액이 $100,000이하이거나 $333,700이상인 경우(Jumbo, Alternatives)
  - Purchase: Fixed & Adjustable Rate
  - Refinance: Fixed & Adjustable Rate

B. FHA/VA: 정부기관에서 보증을 서주는 융자
(Federal Housing Administration / Veterans Administration)

2. Commercial

융자의 종류

주택 구입용 융자
말 그대로 집을 사기 위한 융자. 주택 가격에서 바이어가 지불할 다운페이(down-payment)를 뺀 나머지 금액을 융자 받아야 하는데, 다운페이를 20% 이하로 하게 되면, 몰게지 보험, 일명 PMI (Private Mortgage Insurance)를 강제로 들어야 하기 때문에, 보통 20% 다운 페이를 하거나, 2차 융자를 받아 20%를 채우기도 합니다.

재융자
현재 소유하고 있는 집의 몰게지를 다시 바꾸는 융자. 재융자를 하는 목적은 여러가지로 현재보다 낮은 이자율로 낮추거나, 상환 기간을 바꾸기 위한 융자 (rate and term), 집의 에쿼티를 담보로 좀 더 현금을 꺼내기 위한 캐쉬아웃 융자(cash-out), 갖고 있는 1차, 2차 융자를 깨끗하게 하나로 묶기 위한 융자(consolidation) 등이 있습니다.

2차 융자
홈에쿼티 론 : 1차 융자보다 이자율은 높지만, 이자율이 고정되는 안정성이 있습니다. 보통 상환 기간이 15년- 20년입니다.
Line of Credit : 크레딧 카드의 개념과 비슷합니다. 빌릴 수 있는 한도 액수를 미리 설정 받고, 필요할 때마나 꺼냈다 갚았다를 되풀이 할 수 있습니다. 빌려쓴 금액에 대해서 이자만 페이(pay)하며, 이자율은 고정된 것이 아니라, 우대 금리가 바뀔때 마다 그 금리에 은행 마진(margin)을 더해 결정된니다.

SBA/ Commercial 융자
SBA 융자는 비즈니스 용도의 융자로서 미 중소 기업청(Small Business Administration)에서 융자 금액의 85%까지 게런티 해주기 때문에 은행의 융자 허가가 쉽고 상환 기간이 길어서 월페이먼트의 부담이 덜합니다. 비즈니스 사업체 구입, 상용 건물 구입, 기계 구입, 비즈니스 확장 등등 다양한 목적에 쓰이며, SBA 융자 또는 커미셜 융자의 구별은 좀 더 구체적인 비즈니스 내역에 따라 결정됩니다.

20%이상을 Down payment으로 하고 집을 사는 손님에 한해서, Escrow Account를 Set-up 하지 않고 손님이 직접 세금과 보험료를 기한에 맞추어 내도록 해준니다. 단, Loan Amount×0.25%의 Fee가 부과된니다.

Closing시, 은행에서는 매달 걷게 될 재산세(Property Tax)와 보험료에서 부족할 개월수 만큼 미리 예치금액을 징수합니다.

◈ Property Tax 계산법(Estimate) (애틀랜타 도시 중심 예문)

• Cobb/Dekalb County: Sales Price×1% / 12 Month
• Gwinnett County: Sales Price×1.125% / 12 Month
• Fulton County: Sales Price×1.375% / 12 Month(Duluth, Suwanee)
• Sales Price×1.5% / 12 Month(Roswell)
• Sales Price×1.625% / 12 Month(Alpharetta)
• Forsyth County: Sales Price×0.875% / 12 Month(Roswell)
• Cherokee County: Sales Price×1% / 12 Month(Roswell)

◈ Property Tax 기한일 (애틀랜타 도시 중심 예문)

• Cobb County: 10월 23일(1년치를 지불한다.)
• Dekalb County: 8월 15일(전반기 6개월), 11월 15일(하반기 6개월)
• Gwinnett County: 9월 15일(전반기 6개월), 11월 15일(하반기 6개월)
• Fulton County: 10월 15일(1년치)
• Forsyth County: 12월 15일(1년치)
• Cherokee County: 12월 20일(1년치)

Gwinnett County, 2월 28일 Closing, Purchase의 경우

Gwinnett County의 경우, 위에서 말했듯이 세금 기한일은 9월 15일 그리고 11월 15일이다. 2월 28일 closing을 했을 경우, 첫번째 Payment은 4월 1일이 된다.(Mortgage Payment은 한달을 살고난 후에 Payment을 시작한다.) 따라서, 4월, 5월, 6월, 7월, 8월까지 걷친 것으로 9월 15일까지 상반기 6개월치의 세금을 내야하므로 1개월치가 부족하게 된다. 또한, 9월과 10월 걷친 세금으로 하반기의 6개월치의 세금을 내기에는 4개월치가 부족하게 된다. 따라서, 상반기 부족분 1개월치과 하반기 부족분 4개월 그리고 2개월치의 여유분이 항상 예치되어야 하므로 총 7개월치에 해당되는 재산세를 Closing시 미리 예상하게되는 것이다. (1+4+2=7)

Gwinnett County, 8월 15일 Closing, Purchase의 경우

첫 번째 Payment는 10월 1일이 된다. 10월달 Payment을 낼수 있기에 11월 15일까지 5개월(6-1=5)치의 재산세를 미리 내야 한다. 여분의 2개월치를 합쳐야 하기에 7개월치에 해당되는 재산세를 Closing시 미리 예상하게 되는 것이다. (5+2=7)

Gwinnett County, 2003년 12월 15일 Closing, Purchase의 경우

첫 번째 Payment는 2004년 2월 1일이 된다. 9월 15일까지 7개월 Payment를 내게된다. 11월 15일까지는 3개월 Payment를 내기에 총 2개월(12-9)이 모자르게 된다. 여분의 3개월치를 합쳐야 하기에 총 5개월치에 해당되는 재산세를 Closing시 미리 예상하게 되는 것이다. (3+2=5)

Gwinnett County, 7월 3일 Closing, Purchase의 경우

우선 매달 1일~5일 안에 Closing을 하게 되면 고객이 첫 번째 Payment를 결정할수 있다. 첫 번째 옵션은 7월 4일부터 31일까지의 세금을 Closing때 지불하고 첫 번째 Payment를 9월 1일로 할수 있다.

두 번째 옵션은 은행에서 7월1일부터 3일까지의 세금을 고객에게 Credit으로 지불하고 첫 번째 Payment를 8월 1일부터 시작할수 있다.(첫번째 옵션은 2월(28일만 있기에)에 Closing 할때 장점이고, 두 번째 옵션은 고객이 Closing때 여유 돈이 없을 때 선택하면 좋은 방법임)

*일단 첫 번째 옵션으로 선택을 하게 되면, 첫 번째 Payment는 9월 1일이 된다. 11월 15일까지 4개월치 세금이 모자르게 되고 여분의 2개월치를 합쳐야 하기에 총 6개월에 해당되는 재산세를 Closing시 미리 예상하게 되는 것이다.(4+2=6)

*두 번째 옵션으로 선택을 하게 되면, 첫 번째 Payment는 8월 1일이 된다. 9월 15일까지 5개월치 세금이 모자르게 되고, 11월 15일까지는 4개월치가 부족하게 된다. 총 9개월치 세금이 모자르게 되고 여분의 2개월치를 합쳐야 하기에 총 11개월에 해당되는 재산세를 Closing시 미리 예상하게 되는 것이다.(9+2=11)

Dekalb County, 6월 30일 Closing, Purchase의 경우

Dekalb County의 경우, 세금 기한일은 8월 15일과 11월 15일이다. 6월 30일 Closing한 경우는 8월 1일이 첫 번째 Payment을 내는 날이 된다. 8월 15일에 맞춰 상반기 6개월치의 재산 세금을 내야하는데, 걷친 것이 하나도 없으므로 6개월치가 부족하게 된다.(Seller가 상반기 세금을 아직 내지 않았을 겨우) 8월, 9월, 10월까지 거쳐진 돈으로 하반기 6개월 치의 세금을 내기에는 3개월치가 부족하다. 따라서, 6개월치+3개월치+2개월치 여유분=11개월치의 Reserve가 필요하다. (물론, 1월 1일부터 6월 30일까지는 Reimbursement을 받게된다.)