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자격과 조건

은행은 주택융자를 신청한 사람의 서류를 놓고 엄격한 심사를 합니다. 특히 신청인의 신용이 불확실한 점이 많이 있으면 더더욱 그렇습니다.

대부분의 주택융자(Mortgage) 은행은 융자금을 대출해 주는데 있어서 Fannie Mae(Federal National Mortgage Association)나 Freddie Mae(Federal Home Loan Mortgage Corporation)에서 정한 융자 대출의 지침서(Underwriting Guideline)의 기준을 잣대로 대출에 대한 가부 결정을 합니다. 기준은 크게 6가지로 나눠져 심사를 봅니다.


첫째, 은행은 융자 신청인의 신용(Credit)을 제일 먼저 봅니다

크레딧이 좋으면 융자금리가 낮고, 크레딧이 나쁘면 융자금리가 높습니다. 융자기관은 귀하의 모든 과거와 현재의 페이먼트의 지불 내역을 중요시하고 있습니다.
최근 2, 3년 이내의 모든 지불기록과 특히 최근 12개월 내에 주택융자금 지불 지연 기록이 있으시거나 습관적인 Late Payment 기록이 있으시면 좋은 융자 프로그램을 선택하실 수 없습니다. 때문에 신용기록에 실수로 잘못 기록되어진 것이 있으면 교정부터 해야합니다.

※부득이한 사정으로 크레딧에 약간의 흠집(이혼, 실직으로 월페이먼트를 걸렀을 경우)이 있으면 융자심사인(Underwriter)에게 상황 설명을 잘 하여 어느 정도 배려 받을 수 있다.


둘째, 안정된 직장과 수입원을 봅니다

은행은 돈을 빌리고자하는 사람의 재직증명(VOE: Verification of Employment)을 요구합니다. 은행은 직장 경력을 확인함과 동시에 얼마나 오랫동안 한 직장에 있었는가, 수입은 얼마인가, 앞으로 계속 근무할 것인가를 심사합니다. 한 직장에서 2년 이상 근무했으면 좋습니다. 수입 증명서류는 자영업자일 경우 지난 2년간의 세금보고서와 수입 결산서가 요구되며 월급을 받으실 경우 W-2 Form과 Pay Stub이 요구됩니다.


셋째, 수입에 대한 빚의 비율을 본니다

보통 한 달에 주택의 월페이먼트를 포함하여 지출되는 총액이 수입의 36%를 넘지 않아야 합니다. 월수입이 5,000달러이고 매월 지출 총액이 크레딧카드 자동차 및 주택 페이먼트를 포함하여 2,500달러라면 수입에 대한 빚의 비율이 50%이상 되므로 좋은 조건의 융자가 어렵습니다.


넷째, 주택에 대한 감정(Appraisal) 서류를 본니다

다른 조건이 적합하다 해도, 주택의 시장 가격이 주택의 구입 가격보다 낮을 경우 문제가 생긴니다. 은행은 주택의 구입 가격을 기준으로 하지 않고 시장가격으로만 보기 때문입니다. 때문에 집을 특별히 멋있게 치장했다 해도 그 동네의 시세와 기준으로 대출금이 결정됨니다.


다섯째, 은행은 주택 가격에 대한 융자비율(Loan to Value Ratio)을 본니다.

융자금액이 $150,000달러고, 구입가격이 $200,000달러 라면 LTV는(150,000/200,000=75%) 이 된니다. 이 조건으로는 최소 20-25%이상의 다운페이를 해야 좋습니다. LTV가 높으면 은행의 위험 부담이 커지기 때문에 은행은 높은 이자와 비용을 부과합니다.


여섯째, 은행은 다운페이와 모든 융자비용의 자금출처(Sourse of Fund)를 본니다.

최소한 2 ~3 개월 이상 본인의 은행이나 증권구좌 등에 예치되어 있던 금액만을 자신의 자금으로 인정하므로 최소한 주택구입을 계획하시기 전 약 3개월 이전부터 예상되는 금액을 예치하는 준비를 갖추어야 합니다. 특히 미국에선 "계"라는 저축 형태가 없고 Cash 거래등의 이유는 설득력이 없으므로 특별히 유의하셔야 합니다.


융자서류를 작성할 때 다음의 몇 가지를 명심하라.

  1. 서류에 P.O. Box를 직장 주소로 써넣지 말라. 은행에서 회사 자체가 없는 것으로 오해한다.
  2. 수입과 은행입금액이 어느 정도 맞춰라. 월수입이 10,000달러인데 은행에 입금되는 금액은 4,000달러면 은행이 서류를 믿지 않는다.
  3. 크레딧이 없을 경우 융자 서류제출 시 집 전화요금 고지서 일 년 치나 전기/가스 요금을 잘 낸 기록을 함께 첨부하라. 이런 준비가 없으면 신청인이 Foreclosure나 파산으로 신용이 나빠진 사실을 숨기려는 것으로 오해받을 수 있다.

통계적으로 주택융자 신청서류 25%는 가짜 서류들로 나타납니다. 비록 신용에 약간의 흠집이 있거나, 미국에 온 지 몇 년 얼마 안되어 신통한 신용기록 없다해도 위에 기술한 대로 대출서류를 작성하면 대부분 주택융자금을 대출 받을 수 있습니다.



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