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융자 신청시 필요서류

주택융자는 증빙 자료 준비 정도에 따라 크게 ? 증빙서류 완비 (Full Document), ? 간단한 증빙서류 (Low Document), ? 증빙서류 불필요 (No Document) 로 구분되며 많은 차이가 있습니다. 자료가 철저할수록 낮은 이자율 프로그램을 선택할 수 있는 기회가 많습니다


Full Document

Full Document 프로그램을 먼저 설명한다면, 주택융자를 신청하실 때 아래의 몇가지 서류를 미리 준비해 놓으시면 보다 수월하게 융자를 얻으실 수 있습니다.

융자은행 (Lender) 에서는 융자신청인의 소득 (Source of Income) 을 무척 중시하는데, 크게 직장인과 자영업자로 구분합니다. 직장인의 경우 지난 2년간의 W-2 양식 (매년 년초에 세금보고를 위해 지난해 수입내역을 보고하는 양식) 이 필요하고, 최근의 Pay-stub 2개를 준비하셔야 합니다.

자영업자는 지난 2년간의 소득세 신고서 (1040 Form) 가 필요하며, 직장을 다니시지만 월급제가 아닌 분으로서 W-2 Form 대신 1099 Form 을 받으시는 분은 자영업을 하시는 분과 마찬가지로 2년치 세금보고서 (Tax Return) 를 필요로 합니다.

또한, 지난 2개월간의 체킹, 또는 세이빙 구좌의 Bank Statement를 준비합니다. 주식, 채권, CD, 은퇴계좌 내역, 생명 보험의 현금가치(Cash Value) 등도 꼼꼼히 준비합니다.

기존의 모기지 내역과, 크레딧카드 대출, 자동차 대출, 학자금 대출, 이혼 위자료, 자녀 양육비 등 모든 채무 자료도 계좌번호와 현재의 잔고 등으로 세분해 함께 준비해야 합니다


Source of Fund

융자 은행에서 가장 까다롭게 보는 서류 중 하나가 Source of Fund 입니다. 마약을 판 돈인지 또는 불법 거래로 얻은 돈인지 또 적게는 주택 구입을 위해 빌린 돈인지를 확인하기 위해서 필요한 서류입니다. 마약, 불법 거래, 또는 집을 사기 위해 빌려서 Down Payment 를 하시고 사는 경우 집 차압의 확률이 높아지기 때문이기도 합니다.

보통 은행에서는 2개월간의 잔고 증명을 요구하므로 현금은 미리 미리 예금해야 합니다. 다시 말하면, 2개월 동안의 평균 잔고가 Down Payment 와 Closing Costs 를 충분히 카버할 수 있을 정도로 은행 잔고 증명서에 보여져야 합니다. 따라서, 다운 페이먼트 할 돈을 현찰 (Cash) 로 가지고 있다가 갑자기 개인 구좌에 디파짓 하는 것은 좋지 않습니다.
5% 다운페이 시에는 5% 전 액수가, 10% 다운 시에는 10% 중 5% 이상이 은행 평균 잔고에 보여져야 하며, 10% 다운 시 나머지 5% 는 부모나 친척으로부터 Gift(선물)를 받으시는 것으로 처리하실 수가 있으며, 20% 이상 다운 페이 시에는 20%이상의 다운페이와 클로징 코스트 전액을 Gift 로 처리 할 수 있습니다.

2개월 동안의 평균 잔고를 증명하기 위해서는 2개월 은행 Statement 나 융자회사에서 손님의 은행으로부터 VOD(Verification of Deposit: 잔고 증명서)을 직접 요청하여 받기도 합니다.


Low / No Document

위의 서류들을 증명하실 수 없는 분들을 위하여 Special Program 도 있습니다. Income(수입)을 증명하시기가 어려운 분들을 위하여 “Stated Income” 이라는 수입 증명 서류를 요구하지 않는 프로그램과 Source of Fund(돈의 출처)를 대실 수 없는 분들을 위하여 “NO INCOME & NO ASSET” 이라는 모든 서류가 필요없는 프로그램도 있으나 융자 은행에서 필요한 서류를 준비해 제출할 때보다 이자나 Loan Fee가 약간 높아질 수도 있다는 것을 감안하셔야 합니다.

이 프로그램들은 크레딧도 좋아야 하며, 필요한 증빙서류를 모두 준비해 제출할 때보다 이자가 약간 높아질 수 있지만, 근래 들어 대부분의 자영업자들이 선호하시는 프로그램입니다.


예문

매월 주택유지를 위해 내는 모기지와 부동산세 그리고 보험료 등을 합하여 2천5백 달러를 지불해야 한다면 IRS에 제출한 세금보고서에 $9만9백10달러 이상의 Gross Income을 보고했어야만 하는 은행의 융자조건 때문이다.

이 계산은 신청자의 한달 수입의 33%가 $2천5백 달러이어야 하는 융자규정 때문이다.

더구나 자금출처를 조사 (Assets Check)할 경우에는 Downpayment할 금액과 제반 Closing비용이 최소한 3개월 이전에 그 은행구좌에 예치 돼 있었음을 증명해야 하고 현찰을 갖고 있거나 혹은 한번에 큰 금액을 은행에 Deposit한 경우 그 출처를 증명해야 하는 어려움이 따른다.

지금까지 경험으로 보았을 때 대부분 자영사업을 운영하는 한인들에게는 적합한 Program 이 아니라는 것이다.


요약정리

Document Inventory Information needed at your application:

1. Social Security Number & Driver's License.
2. Residence Addresses(Past 2 years). 지난 2년의 주소
3. Names and Addresses of Each Employer( Past 2 years). 직장명과 주소
4. Current Pay Stubs(On Each Individual- 3 Months). 3 개월 수입 내역
5. Names, Address, Account Numbers, Balances (All Checking & Savings Accounts, Last 3 Months). 은행 구좌 내용과 주소
6. Names, Address, Account Numbers, Balances & Monthly Payment of All Open Loans and Car Loans. 부채 내역
7. Addresses of Any Real Estate Owned and Loan Information. 소유 부동산 내역
8. Last 2 years W2's(Tax Returns If Self Employed). 지난 2년간 세금보고서
9. Purchase and Sales Agreement/Earnest Money Agreement. 구매 계약서

REQUIRED DOCS:

10. Signed Original Loan Application(1003) and Other Docs. 융자 신청서
11. Signed Good Faith Estimate.
12. Appraisal and Credit Fee $250(With Application) To Mortgage Company. 신용조사와 감정비
13. Copy of Green Cards. 영주권



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