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융자심사

주택을 구입하시면서 주택구입 융자나 또는 재융자를 신청하시면 모기지 융자은행에서는 ▲ 신청자의 신용 상태 (Credit), ▲ 다운페이먼트 자금의 은행 예치기간과 출처 (Source of fund), ▲ 수입과 부채의 대비율, ▲ 직장 근무 연한, ▲ 프로퍼티 타입과 용도 즉, 단독주택인지, 콘도나 타운홈인지, 아니면 1유닛인지 4유닛인지, 신청인이 살 집인지 임대용인지, ▲ 융자의 종류, 고정이자 융자인지 변동인지, 상환기간은 몇 년인지 등 여러가지 조건을 통해 상환 능력을 평가하고 그에 맞춰 융자승인 (Approval) 여부와 융자액수의 한도를 결정하게 됩니다.


크레딧

개개인의 신용상태인 크레딧은 복잡한 공식을 거쳐 점수로 나타내는데, 렌더들은 3개의 크레딧회사 Equifax (이전의 TRW), Experian, TransUnion 에 의뢰해 신청인의 크레딧 점수를 조회한 후 그 세개의 점수 중 중간점수를 이용, 신용상태를 확인합니다. 일반적으로 크레딧 점수가 620 이상이고 큰 하자가 없으면 30년 고정 융자을 받을 수 있다고 볼 수 있고, 680 ~ 700점이 넘으면 좀더 쉽고 유리한 조건의 융자가 가능합니다.

그외에, 이전에 차압이나 파산을 한 적이 있는지 여부, 파산이나 차압을 당한 적이 있을 경우 일반적으로 7년내에는 주택을 구입하는데 걸림돌이 될 수도 있으나, 렌더에 따라서는 2 ~ 3년이 지났고 그동안 각종 페이먼트를 착실히 내셨으면 융자가 가능하도록 하고 있습니다.

페이먼트를 늦게 납부한 적이 있는지, 소송과 관련해서 법원의 판결을 받은 적이 있는지, 또는 컬렉션 (collections) 이나 채무 변제 불능 (charge-offs) 의 기록이 있는지, 등 역시 중요한 조건이 됩니다.


수입과 부채의 대비율

즉, ▲ 전체 가계소득 중 얼마를 주택 관련 비용으로 지출하게 될 지, ▲ 기타 자동차 페이먼트, 크레딧 카드를 포함해서 매월 지출하는 페이먼트의 규모가 얼마나 되는지를 보는데, 보통 수입에서 주택 관련 비용이 차지하는 비율이 28%, 주택과 기타 모든 월 페이먼트를 포함한 전체 비용이 수입의 36%를 넘지 않는 선에서 융자승인 여부와 한도액을 결정하는 것입니다.

크레딧 카드의 밸런스는 가능하다면 융자 신청 전에 미리 어느정도는 갚는 것이 좋겠고, 그외 다른 용도의 대출을 위한 신용조회는 가급적이면 주택융자가 끝난 후에 하시는 것이 좋습니다.

부채가 많으면 좋은 신용도를 유지할 수 없는 것은 개인 크레딧 정보 회사들은 월 페이먼트를 제때 지불하고 있는지도 중요하게 보지만 부채가 얼마나 되는지 또는 허가 한도 (Credit limit) 가 아직 여유가 있는지 이를 다 채워 썼는지 등도 크레딧의 점수를 계산하는데 중요한 요소로 보기 때문입니다.


융자신청자의 에퀴티

재융자를 신청하시면 현재 주택의 에퀴티 (Equity) 도 중요하게 봅니다. 에퀴티란 주택 감정가격에서 융자금액의 잔액을 뺀 순수자산이라고 생각하시면 됩니다


프라퍼티 타입과 용도

단독주택인가 또는 콘도나 타운홈과 같은 다세대 주택인가, 내가 들어가 살 집인지 임대 등을 목적으로 한 투자용인지도 중요합니다. 그에 따라 다운페이먼트 비율과 이자율이 달라질 수 있기 때문입니다


융자의 종류

30년 고정이자인지, 15년 고정이자, 또는 변동 프로그램인지에 따라 심사기준이 달라지며, 주택 구입 (Purchase) 를 위한 것인지 재융자를 위한 것인지, 재융자라 할지라도 단순히 현재 내가 가지고 있는 융자 잔액을 이자율과 기간만 조정하는 것인지 아니면 재융자를 통해 에퀴티를 현금화하는 것 (Cash out) 인지 등도 융자심사에 영향을 미칩니다



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