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주택소유와 세금혜택

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외국인 주택융자

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이자율 Lock in

투자나 임대 주택융자

미국에서 주택을 구입할 때 대체로 주택 구입융자를 통해 구입자금을 마련하게 됩니다. 이때 대부분의 융자는 일반 시중은행을 통한 것으로서 융자를 해주는 은행은 자연히 융자금 안전상환을 위해서 해당 부동산의 담보권이나 압류권 및 융자금 체납보험 등의 조치를 취하게 됩니다.

PMI (Private Mortgage Insurance) 는 융자금 체납보험이라고 옮길 수 있겠는데, 20% 이하의 Down Payment를 하는 융자 신청인들에게 해당됩니다. 20% 미만의 다운페이먼트로 주택을 구입하는 경우에 주택소유주의 채무 불이행시 주택 융자 기관의 재정적 손실을 방지하기 위한 보험이 Mortgage Insurance 입니다.

예문)아래 그림처럼 5%의 Down payment으로 집을 샀을경우, 손님의 채무불이행으로 은행에서 집을 차압하게 되었다고 하자. 은행에서 차압을 통해 얻을수 있는 금액이 그집 Value에 80%으로 본다. 그렇게 될 경우, 15%만큼의 손실을 막기 위해 손님께 들게 하는것이 PMI이다. 이 융자보험은 본인의 Equity가 20%까지 늘게 되면 생략할수 있게 된다. 30년인 경우 약 11년의 시간이 필요하고, 15년인 경우는 6년 정도의 시간이 필요하다.

주택융자를 받은 대출자 (Borrower) 가 페이먼트를 내지 못하는 상황이 생기거나 공매처분 (Foreclosure) 을 받게 되었을 경우 융자은행이 재정적 손실을 보게 되는 것을 카버해 주기 위해 보험료를 대출자의 월 페이먼트에 추가시키는 것입니다.

모기지보험료는 다운페이먼트를 많이 할수록 필요한 보험 커버리지가 적으므로 낮습니다. 다시말하면 15% 다운페이먼트의 경우보다 5% 다운페이먼트를 할 경우 커버리지가 높으며 보험료도 더 많이 들게 되는 것입니다. 보험료는 조금씩 차이가 있긴 하지만 일반적으로 1년에 융자액의 0.5% ~ 0.75% 선입니다.

◎ PMI 계산방법

• 0% Down Payment: Loan Amount×1.12% / 12 Months
• 3% Down Payment: Loan Amount×0.87% / 12 Months
• 5% Down Payment: Loan Amount×0.78% / 12 Months
• 10% Down Payment: Loan Amount×0.52% / 12 Months
• 15% Down Payment: Loan Amount×0.32% / 12 Months

(크레딧이 좋은 사람은 보험료가 싸질 수 있다. 왜냐면 그만큼 리스크가 줄어들 수 있기 때문이며, 카운티나 시티마다 조금식 틀린다.)

◈PMI Company

전국에 있는 모든 은행들은 PMI Company를 통해 융자심사를 받게 되어 있습니다. 전국에는 7개의 PMI Company가 있습니다.
PMI / GE / RADIAN / UGMC / MGIC / RMIC / TRIAD

또한 PMI 모기지 보험료는 이자로 지출하는 것이 아니기 때문에 세금공제 대상에 들어가지 않습니다. 그런 점에서는 그야말로 그냥 없어지는 돈이 되는 것입니다. 그런데 몇가지 조건만 충족되면 PMI보험료는 해제 (Cancel) 시킬 수가 있기 때문에 가능하면 빠른 시일내에 해제시키는 것이 좋습니다.
(조건에 충족되었지만, 만약 2년안에 Late payment 가 있으면 해제를 못하며, $350 비용을 지불해야 해제할 수 있음)

20% 미만의 다운 페이먼트를 하고 주택 융자를 하면 매월 페이먼트에 PMI가 붙는데 그럴 경우에 염두에 두실 일은 빠른 시일내에 PMI를 해제시키는 일입니다. PMI 를 해제시키는데는 몇가지 조건이 따릅니다.

PMI 보험회사는 대부분 렌더에서 선택하며 일반적으로 1년 안에는 취소시킬 수 없지만, 재융자를 할 경우에는 취소가 가능합니다.
처음 집살 때 20%보다 적게 다운하고 집을 샀지만 현재는 집 값이 많이 올라서 에쿼티가 높아졌다. 하지만 은행은 PMI 보험을 자발적으로 없애주지 없애준다 해도 조건이 까다롭다. 이때 다른 금융권을 통해 재융자를 받으면 PMI 보험료 지불을 피할 수 있고 저금리 재융자로 월페이먼트도 현저히 낮출 수 있다.

PMI 취소를 결정하는 것은 PMI보험회사가 아니고 융자기관인데, 융자기관에 따라 PMI 취소에 대한 분명한 지침을 갖고 있는 곳도 있고 때로는 그렇지 않은 곳도 있기 때문에, PMI 해제가 생각보다 어려울 수도 있습니다. 만약 집을 구입했을 때보다 이자율이 내려갔다면 망설이지 마시고 재융자를 받아 PMI 도 없애고 이자도 낮추는 것이 현명한 결정이겠습니다.