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에스크로(Escrow) 란?


제 3자가 특정 목적을 위해 돈이나 서류를 대신 가지고(Hold) 있는것을 지칭합니다. 그러므로, 은행에서는 세금(재산세(Property Tax))과 보험료를 거두어 두었다가 손님을 대신하여 기한일에 맞추어 대답하게 된니다. 이때, 걷치게되는 재산세와 보험료가 예치되는 Account를 Escrow Account라 칭합니다.

에스크로를 통해 정산하되 융자를 위한 경비는 아니고 단지 에스크로가 언제 끝나는지 날짜계산을 해서 선납을 하게 되는 비용을 선납 비용 (Prepaids: 프리페이드) 라고 부릅니다.

Property Tax는 융자한 사람이 채무 불이행으로 린(Lien)이 걸린 경우 어떤 린보다도 가장 우선권이 주어지는 public lien이기 때문에 채납될 경우 카운티에서 집에 대해 우선적으로 권리를 행사할 수 있습니다.

Closing Costs는 ? 융자를 함으로써 발생되는 비용, 즉 순수 융자 비용과 ? 에스크로를 통해 지불은 하지만 융자를 위한 경비는 아니고 주택소유와 관련된 비용을 단지 에스크로를 통해 정산해 드리는 페이먼트 두종류가 있으며 이는 선이자, 재산세, 화재보험 등을 포함합니다.


에스크로를 통해 미리 선납하는 비용 (Prepaids)

월 페이먼트에 대한 선 이자 (Prepaid Interests)
화재보험 (Fire Insurance)
재산세 (Property Tax) 등이 있습니다.


Escrow Waiver


20%이상을 Down payment으로 하고 집을 사는 손님에 한해서, Escrow Account를 Set-up 하지 않고 손님이 직접 세금과 보험료를 기한에 맞추어 내도록 해준니다. 단, Loan Amount×0.25%의 Fee가 부과된니다.


Escrow Reserve

Closing시, 은행에서는 매달 걷게 될 재산세(Property Tax)와 보험료에서 부족할 개월수 만큼 미리 예치금액을 징수합니다.

◈ Property Tax 계산법(Estimate) (애틀랜타 도시 중심 예문)

  • Cobb/Dekalb County: Sales Price×1% / 12 Month
  • Gwinnett County: Sales Price×1.125% / 12 Month
  • Fulton County: Sales Price×1.375% / 12 Month(Duluth, Suwanee)
  • Sales Price×1.5% / 12 Month(Roswell)
  • Sales Price×1.625% / 12 Month(Alpharetta)
  • Forsyth County: Sales Price×0.875% / 12 Month(Roswell)
  • Cherokee County: Sales Price×1% / 12 Month(Roswell)

◈ Property Tax 기한일 (애틀랜타 도시 중심 예문)

  • Cobb County: 10월 23일(1년치를 지불한다.)
  • Dekalb County: 8월 15일(전반기 6개월), 11월 15일(하반기 6개월)
  • Gwinnett County: 9월 15일(전반기 6개월), 11월 15일(하반기 6개월)
  • Fulton County: 10월 15일(1년치)
  • Forsyth County: 12월 15일(1년치)
  • Cherokee County: 12월 20일(1년치)


Gwinnett County, 2월 28일 Closing, Purchase의 경우

Gwinnett County의 경우, 위에서 말했듯이 세금 기한일은 9월 15일 그리고 11월 15일이다. 2월 28일 closing을 했을 경우, 첫번째 Payment은 4월 1일이 된다.(Mortgage Payment은 한달을 살고난 후에 Payment을 시작한다.) 따라서, 4월, 5월, 6월, 7월, 8월까지 걷친 것으로 9월 15일까지 상반기 6개월치의 세금을 내야하므로 1개월치가 부족하게 된다. 또한, 9월과 10월 걷친 세금으로 하반기의 6개월치의 세금을 내기에는 4개월치가 부족하게 된다. 따라서, 상반기 부족분 1개월치과 하반기 부족분 4개월 그리고 2개월치의 여유분이 항상 예치되어야 하므로 총 7개월치에 해당되는 재산세를 Closing시 미리 예상하게되는 것이다. (1+4+2=7)


Gwinnett County, 8월 15일 Closing, Purchase의 경우

첫 번째 Payment는 10월 1일이 된다. 10월달 Payment을 낼수 있기에 11월 15일까지 5개월(6-1=5)치의 재산세를 미리 내야 한다. 여분의 2개월치를 합쳐야 하기에 7개월치에 해당되는 재산세를 Closing시 미리 예상하게 되는 것이다. (5+2=7)


Gwinnett County, 2003년 12월 15일 Closing, Purchase의 경우

첫 번째 Payment는 2004년 2월 1일이 된다. 9월 15일까지 7개월 Payment를 내게된다. 11월 15일까지는 3개월 Payment를 내기에 총 2개월(12-9)이 모자르게 된다. 여분의 3개월치를 합쳐야 하기에 총 5개월치에 해당되는 재산세를 Closing시 미리 예상하게 되는 것이다. (3+2=5)


Gwinnett County, 7월 3일 Closing, Purchase의 경우

우선 매달 1일~5일 안에 Closing을 하게 되면 고객이 첫 번째 Payment를 결정할수 있다. 첫 번째 옵션은 7월 4일부터 31일까지의 세금을 Closing때 지불하고 첫 번째 Payment를 9월 1일로 할수 있다.

두 번째 옵션은 은행에서 7월1일부터 3일까지의 세금을 고객에게 Credit으로 지불하고 첫 번째 Payment를 8월 1일부터 시작할수 있다.(첫번째 옵션은 2월(28일만 있기에)에 Closing 할때 장점이고, 두 번째 옵션은 고객이 Closing때 여유 돈이 없을 때 선택하면 좋은 방법임)

*일단 첫 번째 옵션으로 선택을 하게 되면, 첫 번째 Payment는 9월 1일이 된다. 11월 15일까지 4개월치 세금이 모자르게 되고 여분의 2개월치를 합쳐야 하기에 총 6개월에 해당되는 재산세를 Closing시 미리 예상하게 되는 것이다.(4+2=6)

*두 번째 옵션으로 선택을 하게 되면, 첫 번째 Payment는 8월 1일이 된다. 9월 15일까지 5개월치 세금이 모자르게 되고, 11월 15일까지는 4개월치가 부족하게 된다. 총 9개월치 세금이 모자르게 되고 여분의 2개월치를 합쳐야 하기에 총 11개월에 해당되는 재산세를 Closing시 미리 예상하게 되는 것이다.(9+2=11)


Dekalb County, 6월 30일 Closing, Purchase의 경우

Dekalb County의 경우, 세금 기한일은 8월 15일과 11월 15일이다. 6월 30일 Closing한 경우는 8월 1일이 첫 번째 Payment을 내는 날이 된다. 8월 15일에 맞춰 상반기 6개월치의 재산 세금을 내야하는데, 걷친 것이 하나도 없으므로 6개월치가 부족하게 된다.(Seller가 상반기 세금을 아직 내지 않았을 겨우) 8월, 9월, 10월까지 거쳐진 돈으로 하반기 6개월 치의 세금을 내기에는 3개월치가 부족하다. 따라서, 6개월치+3개월치+2개월치 여유분=11개월치의 Reserve가 필요하다. (물론, 1월 1일부터 6월 30일까지는 Reimbursement을 받게된다.)



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