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컨포밍 vs. 넌 컨포밍

주택융자는 크게 ? 일반융자 (Conventional Loan) 와 ? 연방주택국 보증 융자 (FHA-Insured Loan), 재향군인청 융자 (VA?Guaranteed Loan) 과 같이 정부기관에서 보증을 서는 정부융자의 두가지로 크게 나눌 수 있습니다.



일반융자 (Conventional Loan) 의 종류

일반 융자는 주택 융자전문 은행 등 일반 시중은행에서 다루고 있으며, 주택융자를 제공하는 은행에서는 2차 자금시장 (Secondary Market) 을 통해 융자 패키지를 패니 메이 (Fannie Mae) 나 프레디 맥 (Freddie Mac) 과 같은 정부 산하기관에 팔아서 추가의 융자자금을 마련합니다.

이때 패니 메이나 프레디 맥에 융자를 팔기 위해서는 그 기관들에서 정한 융자기준과 규정에 맞추어야 하는데 그 기준들 중의 하나가 융자 한도액으로서, 2004년 현재 333,700달러까지 정해 놓았습니다. 이 한도액이 넘지 않는 융자를 컨포밍 (Conforming) 론 이라고 부릅니다.

컨포밍은 2002년까지는 $300,700 이 한도액이었다가 2003년에 7.3% 상향조정 되어 $322,700 으로, 2004년에는 다시 $333,700 으로 되었습니다. 컨포밍 융자 한도는 연방 주택재정 위원회 (FHFB) 가 매년 지난해 10월부터 그해 10월까지의 12개월간 전국 주택가격 등을 조사해서 결정하며 이에 따라 패니 메이나 프레디 맥에서 이를 조정하면 융자은행들은 즉각적으로 이를 융자 프로그램에 반영합니다.

이 한도액은 미국 대륙내의 모든 주 (State) 에 위치한 주택에 적용되며, 그외의 미국영토인 앨라스카와 하와이, 괌과 유에스 버진 아일랜드에는 이보다 50% 높은 한도액이 적용됩니다.

주택융자의 가이드라인 상 1가구 주택부터 4가구 주택 (4-unit) 까지를 주택으로 간주하는데, 컨포밍 론의 융자 한도액은 가구수가 많을수록 커지는데 그 상한선은 가구수에 따라 2004년 현재 다음과 같습니다.

  • 단독 주택 - $ 333,700
  • 2 유닛 주택 - $ 427,150
  • 3 유닛 주택 - $ 516,300
  • 4 유닛 주택 - $ 641,650

일반융자 (Conventional Loan) 중에서 이같이 $333,700 한도액을 넘지 않는 컨포밍 론 (Conforming Loan) 외의, 이 한도액을 넘는 융자를 넌-컨포밍 론 (Non-Conforming Loan)이라고 부르는데, 액수가 크다 하여 점보 론 (Jumbo Loan) 이라고 부르기도 하며, 일반적으로 컨포밍 론에 비해 이자율이 적게는 0.25% 에서 때로는 0.5% 정도까지 차이가 나기도 합니다. 즉, 더 높은 이자가 적용되는 것입니다.


Escrow Waiver


20%이상을 Down payment으로 하고 집을 사는 손님에 한해서, Escrow Account를 Set-up 하지 않고 손님이 직접 세금과 보험료를 기한에 맞추어 내도록 해준니다. 단, Loan Amount×0.25%의 Fee가 부과된니다.


Escrow Reserve

Closing시, 은행에서는 매달 걷게 될 재산세(Property Tax)와 보험료에서 부족할 개월수 만큼 미리 예치금액을 징수합니다.

◈ Property Tax 계산법(Estimate) (애틀랜타 도시 중심 예문)

  • Cobb/Dekalb County: Sales Price×1% / 12 Month
  • Gwinnett County: Sales Price×1.125% / 12 Month
  • Fulton County: Sales Price×1.375% / 12 Month(Duluth, Suwanee)
  • Sales Price×1.5% / 12 Month(Roswell)
  • Sales Price×1.625% / 12 Month(Alpharetta)
  • Forsyth County: Sales Price×0.875% / 12 Month(Roswell)
  • Cherokee County: Sales Price×1% / 12 Month(Roswell)

◈ Property Tax 기한일 (애틀랜타 도시 중심 예문)

  • Cobb County: 10월 23일(1년치를 지불한다.)
  • Dekalb County: 8월 15일(전반기 6개월), 11월 15일(하반기 6개월)
  • Gwinnett County: 9월 15일(전반기 6개월), 11월 15일(하반기 6개월)
  • Fulton County: 10월 15일(1년치)
  • Forsyth County: 12월 15일(1년치)
  • Cherokee County: 12월 20일(1년치)


Gwinnett County, 2월 28일 Closing, Purchase의 경우

Gwinnett County의 경우, 위에서 말했듯이 세금 기한일은 9월 15일 그리고 11월 15일이다. 2월 28일 closing을 했을 경우, 첫번째 Payment은 4월 1일이 된다.(Mortgage Payment은 한달을 살고난 후에 Payment을 시작한다.) 따라서, 4월, 5월, 6월, 7월, 8월까지 걷친 것으로 9월 15일까지 상반기 6개월치의 세금을 내야하므로 1개월치가 부족하게 된다. 또한, 9월과 10월 걷친 세금으로 하반기의 6개월치의 세금을 내기에는 4개월치가 부족하게 된다. 따라서, 상반기 부족분 1개월치과 하반기 부족분 4개월 그리고 2개월치의 여유분이 항상 예치되어야 하므로 총 7개월치에 해당되는 재산세를 Closing시 미리 예상하게되는 것이다. (1+4+2=7)


Gwinnett County, 8월 15일 Closing, Purchase의 경우

첫 번째 Payment는 10월 1일이 된다. 10월달 Payment을 낼수 있기에 11월 15일까지 5개월(6-1=5)치의 재산세를 미리 내야 한다. 여분의 2개월치를 합쳐야 하기에 7개월치에 해당되는 재산세를 Closing시 미리 예상하게 되는 것이다. (5+2=7)


Gwinnett County, 2003년 12월 15일 Closing, Purchase의 경우

첫 번째 Payment는 2004년 2월 1일이 된다. 9월 15일까지 7개월 Payment를 내게된다. 11월 15일까지는 3개월 Payment를 내기에 총 2개월(12-9)이 모자르게 된다. 여분의 3개월치를 합쳐야 하기에 총 5개월치에 해당되는 재산세를 Closing시 미리 예상하게 되는 것이다. (3+2=5)


Gwinnett County, 7월 3일 Closing, Purchase의 경우

우선 매달 1일~5일 안에 Closing을 하게 되면 고객이 첫 번째 Payment를 결정할수 있다. 첫 번째 옵션은 7월 4일부터 31일까지의 세금을 Closing때 지불하고 첫 번째 Payment를 9월 1일로 할수 있다.

두 번째 옵션은 은행에서 7월1일부터 3일까지의 세금을 고객에게 Credit으로 지불하고 첫 번째 Payment를 8월 1일부터 시작할수 있다.(첫번째 옵션은 2월(28일만 있기에)에 Closing 할때 장점이고, 두 번째 옵션은 고객이 Closing때 여유 돈이 없을 때 선택하면 좋은 방법임)

*일단 첫 번째 옵션으로 선택을 하게 되면, 첫 번째 Payment는 9월 1일이 된다. 11월 15일까지 4개월치 세금이 모자르게 되고 여분의 2개월치를 합쳐야 하기에 총 6개월에 해당되는 재산세를 Closing시 미리 예상하게 되는 것이다.(4+2=6)

*두 번째 옵션으로 선택을 하게 되면, 첫 번째 Payment는 8월 1일이 된다. 9월 15일까지 5개월치 세금이 모자르게 되고, 11월 15일까지는 4개월치가 부족하게 된다. 총 9개월치 세금이 모자르게 되고 여분의 2개월치를 합쳐야 하기에 총 11개월에 해당되는 재산세를 Closing시 미리 예상하게 되는 것이다.(9+2=11)


Dekalb County, 6월 30일 Closing, Purchase의 경우

Dekalb County의 경우, 세금 기한일은 8월 15일과 11월 15일이다. 6월 30일 Closing한 경우는 8월 1일이 첫 번째 Payment을 내는 날이 된다. 8월 15일에 맞춰 상반기 6개월치의 재산 세금을 내야하는데, 걷친 것이 하나도 없으므로 6개월치가 부족하게 된다.(Seller가 상반기 세금을 아직 내지 않았을 겨우) 8월, 9월, 10월까지 거쳐진 돈으로 하반기 6개월 치의 세금을 내기에는 3개월치가 부족하다. 따라서, 6개월치+3개월치+2개월치 여유분=11개월치의 Reserve가 필요하다. (물론, 1월 1일부터 6월 30일까지는 Reimbursement을 받게된다.)



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